1-1. 登録免許税
不動産を購入した際には、所有権移転登記や抵当権設定のために「登録免許税」を支払う必要があります。これは法務局で行う登記に対して課される税金です。
- 税率: 固定資産評価額の2％（所有権移転登記の場合）
- 軽減措置: 住宅ローンを利用する場合や、一定条件を満たす新築住宅には軽減税率が適用され、税率が0.3%になることもあります。
1-2. 不動産取得税
不動産を購入した際に、地方自治体から請求されるのが「不動産取得税」です。購入した土地や建物に対して課されますが、住宅用の不動産については軽減措置が適用されることが多いです。
- 税率: 固定資産評価額の4％（住宅用物件の場合は軽減措置あり）
- 軽減措置: 新築住宅や一定の条件を満たす中古住宅の場合、課税標準額から軽減されるケースが多くあります。
1-3. 印紙税
不動産の売買契約を結ぶ際に作成する契約書には、「印紙税」がかかります。契約金額によって印紙税の額が異なります。
- 税率例:
- 1,000万円以上5,000万円以下：1万円
- 5,000万円以上1億円以下：3万円
- 軽減措置: 一部の不動産売買契約書に対しては、電子契約や特定の時期に適用される軽減措置がある場合もあります。
2. 不動産保有中にかかる税金
2-1. 固定資産税
不動産を所有している限り毎年支払うのが「固定資産税」です。これは土地や建物の評価額に基づいて計算され、地方自治体に納付します。
- 税率: 固定資産評価額の1.4％（自治体によって異なる）
- 軽減措置: 新築住宅や一定の条件を満たす住宅については、建物部分の税額が一定期間軽減される措置があります。例えば、新築住宅の場合、3年間は建物部分の固定資産税が半額になることがあります。
2-2. 都市計画税
都市計画区域内に不動産を所有している場合には、「都市計画税」が課されます。これは都市開発やインフラ整備のために使われる税金です。
- 税率: 固定資産評価額の0.3％（自治体によって異なる）
3. 不動産売却時にかかる税金
3-1. 譲渡所得税
不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して「譲渡所得税」が課されます。この税金は所得税と住民税として課されますが、売却する不動産の所有期間によって税率が変わります。
- 税率:
- 所有期間が5年以下（短期譲渡所得）：所得税30％＋住民税9％
- 所有期間が5年以上（長期譲渡所得）：所得税15％＋住民税5％
- 軽減措置: 自分が居住している住宅を売却する場合、3,000万円の特別控除が適用され、譲渡所得のうち3,000万円までは非課税となるケースがあります。また、10年以上所有していた場合は、さらに軽減税率が適用されます。
3-2. 住民税
譲渡所得に対して住民税も課税されます。住民税の税率は短期譲渡所得と長期譲渡所得で異なり、長期譲渡所得の場合は税率が低くなります。
4. 節税のためのポイント
4-1. 住宅ローン控除
不動産を購入して住宅ローンを組む場合、一定の条件を満たせば「住宅ローン控除」が受けられます。年末のローン残高の1％が所得税から控除され、控除しきれなかった分は住民税からも控除されることがあります。
- 控除額: 最高で年間40万円（新築の場合）を10年間にわたり控除できる可能性があります。
4-2. 譲渡所得の3,000万円特別控除
不動産を売却する際、自宅として使っていた場合は「3,000万円の特別控除」を受けられることが多いです。これは譲渡所得から3,000万円までが控除されるため、ほとんどの場合、譲渡所得税がかからないケースが多くなります。
4-3. 相続税対策としての小規模宅地等の特例
不動産を相続する際、「小規模宅地等の特例」を利用すれば、土地の評価額を大幅に減額できる場合があります。この特例を使うことで、相続税の負担を軽減することが可能です。
- 例: 居住用宅地の場合、最大80％まで評価額を減額できるケースがあります。
まとめ
不動産に関する税金は多岐にわたり、購入時、保有中、売却時にそれぞれ異なる税金がかかります。これらの税金を事前に把握し、軽減措置や控除制度を適切に活用することで、税負担を最小限に抑えることができます。不動産を売買する際や保有する際には、税理士や不動産の専門家に相談しながら、適切な税務管理を行うことが成功への鍵です。