不動産を売却する際には、「売却価格＝手元に入る金額」ではありません。売却にはさまざまな費用や税金がかかるため、事前に把握しておくことが大切です。
今回は、不動産売却時にかかる主な費用と税金、節税のポイントについて詳しく解説します。
🏠 不動産売却にかかる主な費用
① 仲介手数料（不動産会社への支払い）
不動産を仲介業者を通じて売却する場合、成功報酬として仲介手数料が発生します。
📌 仲介手数料の計算方法（上限額）
売却価格に応じて、以下の計算式で算出されます。
- 200万円以下の部分：売却価格 × 5% ＋消費税
- 200万円超～400万円以下の部分：売却価格 × 4% ＋消費税
- 400万円超の部分：売却価格 × 3% ＋消費税
📌 簡易計算式（400万円以上の売却の場合）
仲介手数料＝（売却価格 × 3% + 6万円）＋消費税
🔹 例：3,000万円で売却した場合
（3,000万円 × 3% + 6万円）× 1.1（消費税） ＝ 105.6万円
※仲介手数料は売却成立時に支払うため、事前に準備が必要です。
② 登記関連費用（登記変更の手続き）
不動産を売却するときに、以下の登記手続きが必要になる場合があります。
- 抵当権抹消登記費用（住宅ローンが残っている場合）：1～3万円
- 住所変更登記費用（登記上の住所と現住所が異なる場合）：1～2万円
- 司法書士への報酬：1～5万円程度（依頼する場合）
※住宅ローンが完済されている場合でも、抵当権が抹消されていないと売却できないため注意。
③ 住宅ローンの残債精算（ローン残高がある場合）
住宅ローンが残っている場合は、売却時に残債を一括返済する必要があります。
- 売却価格 > ローン残高 なら、売却益で完済可能
- 売却価格 < ローン残高 の場合は、自己資金や買い替えローンで補填
📌 ローン完済にかかる費用
- 繰上げ返済手数料（数千円～3万円程度）
- 抵当権抹消手続き費用
④ 引っ越し費用・解体費用（必要な場合）
- 引っ越し費用：5万～30万円（距離・荷物量による）
- 建物の解体費用（古家付き土地を売却する場合）：100万～300万円
🏡 不動産売却にかかる税金
① 譲渡所得税（売却益が出た場合）
不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、所得税と住民税がかかります。
📌 譲渡所得の計算方法
譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費＋譲渡費用）
- 取得費＝ 購入時の価格＋購入時の諸費用（登記費用・仲介手数料など）
- 譲渡費用＝ 売却時にかかる仲介手数料・登記費用・解体費用など
📌 譲渡所得税率（売却した年の1月1日時点での所有期間による）
| 所有期間 | 所得税 | 住民税 | 復興特別所得税 | 合計税率 |
|---|---|---|---|---|
| 5年以下（短期譲渡） | 30% | 9% | 0.63% | 39.63% |
| 5年超（長期譲渡） | 15% | 5% | 0.315% | 20.315% |
🔹 例：売却益が500万円だった場合（長期譲渡）
500万円 × 20.315% ＝ 約101.5万円
② 住民税（売却の翌年に支払い）
- 長期譲渡（5年以上所有）：5%
- 短期譲渡（5年以下所有）：9%
③ 印紙税（売買契約書にかかる税金）
売買契約書に貼る印紙の費用です。売却価格によって異なります。
| 売買価格 | 印紙税額 |
|---|---|
| 500万円超～1,000万円以下 | 5,000円 |
| 1,000万円超～5,000万円以下 | 10,000円 |
| 5,000万円超～1億円以下 | 30,000円 |
※2024年3月31日までは軽減税率が適用され、通常よりも安くなっています。
💡 節税対策のポイント
✅ 「3,000万円特別控除」を活用する
自宅を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円まで控除できる特例があります。
※適用には「マイホームとして使用していた」などの条件あり。
✅ 所有期間5年以上で売却する（長期譲渡所得の税率適用）
5年以下で売却すると、税率が約40%になってしまうため、できるだけ5年以上所有してから売却すると税負担が軽くなります。
✅ リフォーム費用を取得費に含める
過去にリフォームした場合、その費用を取得費に加えることで譲渡所得を圧縮し、税金を抑えることが可能です。
✅ まとめ
📌 不動産売却時の主な費用 1️⃣ 仲介手数料（売却価格の3%＋6万円＋消費税）
2️⃣ 登記費用（抵当権抹消費用など）
3️⃣ 住宅ローンの繰上げ返済手数料
4️⃣ 引っ越し費用・解体費用（必要な場合）
📌 税金関連 1️⃣ 譲渡所得税・住民税（売却益が出た場合）
2️⃣ 印紙税（契約書に貼る）
3️⃣ 節税対策として「3,000万円特別控除」を活用する
事前に費用や税金を把握し、計画的に売却を進めることが成功のカギ！
売却を検討している方は、早めに専門家へ相談することをおすすめします。