相続で受け継いだ不動産を売却することは、新しい資産活用や問題解決の一歩になります。しかし、売却には特有の手続きや注意点があり、事前に理解しておくことが大切です。以下に、相続不動産の売却時に注意すべきポイントをまとめました。
1. 相続登記の手続きが必要
相続した不動産を売却するには、まず相続登記を完了させる必要があります。
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相続登記とは？
相続によって不動産の名義を故人から相続人に変更する手続きです。 -
必要書類:
- 被相続人の除籍謄本（出生から死亡までの記録）
- 相続人全員の戸籍謄本
- 不動産の固定資産税納税通知書
- 遺産分割協議書（相続人間で合意した内容）
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手続きしない場合のリスク:
名義変更がされていないと、売却契約が成立しません。また、相続人が増えることで権利関係が複雑化する恐れがあります。
2. 遺産分割協議が必要な場合
相続人が複数いる場合、売却には全員の同意が必要です。
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遺産分割協議書の作成:
相続人全員が署名・捺印した協議書が必要です。これに基づき不動産の処分を進めます。 -
トラブルを防ぐために:
公平性を保ち、全員が納得する内容にすることが重要です。不動産を売却して現金化し、分割する方法がよく選ばれます。
3. 売却時にかかる税金
相続不動産の売却には、譲渡所得税やその他の税金がかかる場合があります。
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譲渡所得税:
- 売却価格から取得費や譲渡費用を引いた利益に課税されます。
- 相続の場合、取得費は故人が購入した価格に基づきます。記録がない場合は、売却価格の5％を取得費とみなす「概算取得費」を適用します。
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特例控除の活用:
- 居住用財産を売却した場合の3,000万円控除: 被相続人が住んでいた家を売却する場合、一定の条件で譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。
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相続税精算との関連:
相続税を支払った不動産の場合、相続時の評価額が税金計算に影響します。
4. 不動産の評価と売却価格の設定
不動産を適正価格で売却するために、以下を行いましょう。
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市場価値の査定:
不動産会社に依頼して、現時点での市場価値を査定してもらいます。 -
維持費用を考慮:
売却に時間がかかる場合、固定資産税や管理費などの維持費が発生します。早めに売却を進めることがコスト削減につながります。
5. その他の注意点
5.1 空き家対策
相続した家が空き家の場合、放置すると固定資産税の優遇措置が外れることがあります。また、倒壊のリスクや近隣トラブルを避けるため、早めの売却や管理が必要です。
5.2 ローンが残っている場合
被相続人が住宅ローンを組んでいた場合、ローン残債を一括返済する必要があります。団体信用生命保険でカバーされている場合は、ローンが完済されている可能性があるため、金融機関に確認しましょう。
5.3 不動産会社の選定
相続不動産の売却に強い実績のある不動産会社を選ぶと、スムーズに進められます。
まとめ
相続した不動産の売却には、手続きや税金、相続人間の協議など、通常の売却以上に慎重な対応が求められます。早めに専門家（不動産会社や税理士、司法書士）に相談し、適切な手順を踏むことで、トラブルを防ぎ、スムーズに売却を進めることができます。新たな資産運用や生活のスタートを気持ちよく切るために、計画的に進めていきましょう！