物件選びで気になるのは毎月支払う家賃ですが、同時に見落とさず確認しておきたいのが「管理費」です。そもそも管理費とは、一般的には集合住宅の共同利用にともなう費用を指し、マンションなどの安全性や快適性に深く関わるもの。管理費も家賃と同じく、通常は月々の固定費となるため、年間で合計するとまとまった金額になります。そうなると、どのように使われているのか気になる方もいるのではないでしょうか。
そこで今回は、家賃にプラスアルファされる管理費について、具体的な使い方や金額の目安などを解説していきます。
管理費とは？
管理費とは、集合住宅の建物自体の利用や運営にかかるコストを指します。建物や設備なども、使っていくうちに汚れたり劣化したり、当然ながら何もせずに元の状態のまま保つことはできません。そこで物件全体のメンテナンスや清掃など、建物そのものの適切な住環境を維持するのに、必要なコストとなるのが管理費です。
ちなみに管理費は、基本的には入居者全員が使用する共用部分の維持費用として徴収されます。そのため、入居者全員で負担するのが一般的です。それぞれの入居者が物件の管理費を支払うことで、安全で快適な空間づくりに向けた各種費用に充てられるようになります。
管理費の使い方や金額は、物件の大家さん（オーナー）や不動産会社側の判断で、建物の状態などに応じて決められるのが通常です。後述しますが、設備のグレードや住戸数など、物件ごとのさまざまな要素次第で、具体的な用途や負担額は変動します。
管理費と共益費の違い
賃貸の集合住宅では、管理費ではなく、家賃に「共益費」が付け加えられているケースもあります。共益とは「共同の利益」との意味合いを持つ言葉で、不動産における共益費は、建物の共同利用に関する費用を指します。つまり共益費も管理費も、基本的にはほとんど同じです。
ちなみに不動産公正取引協議会連合会による「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則」では、厳密にいえば管理費と共益費の定義が分けられています。簡単にまとめると、管理費は「マンションの事務処理を含めた物件の維持管理」、共益費は「共同利用の設備・施設の維持管理」とされています。共益費では物件の共用部分に限定されている一方で、管理費のほうが広義の意味を含むようにも見えますが、それぞれ別で請求されることはほぼありません。どちらか片方を支払うのが通常です。
なお共益費の詳しい概要は、以下の記事でも解説しているので、あわせてチェックしてみてください。
賃貸・分譲マンションで管理費の扱いは違う？
賃貸でも分譲でも同じように、集合住宅の入居にあたっては、基本的には管理費がかかります。ただし賃貸と分譲では、建物の所有方法が変わってくることもあり、取り扱いには少し違いがあります。
分譲マンションでは、共用部分を含めた建物全体を、入居者全員で共有して所有することになります。そこで実質的に建物の維持・管理にかかったコストを、入居者全員でまかなうために負担するのが管理費です。もし維持・管理コストがさほどかからなければ、入居者が負担する管理費も安くなります。
一方賃貸マンションは、大家さん（オーナー）や不動産会社の所有物です。物件の維持・管理にかかるコストは、実際には大家さん（オーナー）や不動産会社が負担することになり、その補てんとして家賃に加えて請求されるのが管理費です。毎月決まった管理費を支払うのが一般的で、仮に維持・管理コストがあまりかからなかった月でも常に同額を支払います。いわば積み立てのようなイメージで、維持・管理にまとまったコストが必要になった時のために繰り越されます。また、賃貸マンションにおける管理費は、大家さん（オーナー）や不動産会社の収入としての面もあります。
管理費の用途は？何に使われている？
共用部分の維持・管理費
共用部分の維持・管理費として代表例としては、次のようなものが挙げられます。例えば共同で使う通路や階段の清掃費用、エレベーターや電灯などの各種設備に使われる電気代など、入居者から徴収した管理費から支払うことになります。
- 共用部分の維持・管理費
- 共用部分の光熱費
- 害虫・害獣駆除費用
- 人件費（警備員・コンシェルジュが常駐している場合）
- 委託費（オーナーが物件管理を外部委託している場合）
共用部分の保守点検費用
建物に付随する各種設備は、いつでも正常で安全に稼働するのに、定期的なメンテナンスが必要です。以下のような設備の保守点検費用にも、管理費が使われています。
- エレベーター
- 消防・非常用設備
- 換気・排煙設備
- 給水・排水設備
管理費の相場は？
先ほども出てきたように、管理費の金額は大家さん（オーナー）や不動産会社の裁量で決まるので、物件ごとに異なります。そのため一概にはいえませんが、管理費の相場は、以下のとおりです。
管理費は家賃の５％～10％が一般的
賃貸物件の管理費の相場として、家賃の５％～10％が目安になります。ただし基本的には管理費の設定方法に明確な決まりはなく、なかには10％を超えていたり、無料だったりするケースもあります。ちなみに物件の管理を外部委託している場合も、管理費の相場は大体似たようなイメージです。
管理費が相場より高い物件の特徴
例えば建物の構造や設備などによって、維持・管理にかかるコストは変動します。では具体的に、どのような特徴がある物件で管理費が高くなりやすいのか見てみましょう。
設備がより充実している
共用部分などの設備が充実している分、稼働させるための電気代やメンテナンス代など、どうしてもランニングコストがかかりやすくなります。当然ながら、初期の導入費用も高くつきやすいため、入居者からの管理費で回収しなければなりません。例えば、オートロック・防犯カメラ・宅配ボックス・機械式駐車場など。また共用部分に、ロビー・ラウンジ・ゲストルームなど、特別なスペースがある場合にも管理費が高くなる傾向にあります。なお設備とは少し異なりますが、警備員・コンシェルジュ・管理人が常駐しているなど、物件全体のサービスが手厚い場合にも管理費はかかりやすくなります。
共用部分が比較的広い
共用部分が広いほど、例えば清掃に人員や時間が取られやすい・通路や階段などの照明の電気代がかかりやすいなど、管理費が高くなりやすい傾向にあります。共用部分が広くなると、その分維持するのにコストがかさみやすくなり、管理費で負担する必要が出てきます。また敷地内のゴミステーションや駐輪場・駐車場などがある場合にも、土地代によって、管理費が高くついてしまうケースもあります。
戸数が少ない
例えば似たような設備や広さの物件Aと物件Bがあり、双方ともに月10万円の維持・管理コストがかかったとします。仮に物件Aに10世帯、物件Bに20世帯が入居できるとなれば、当然ながら物件Bのほうが１世帯ずつの負担分は少なくなるでしょう。このように各物件の入居戸数が少ない分、物件全体の維持・管理コストを負担できる母数も減ることになるので、管理費が割高になってしまうケースもあります。
戸数が少ないと、「設備の充実度は他の物件と変わらないけれど、管理費が高い」などの場合もあり、入居先を決める際にはいくつかの候補を見比べて検討していくことも重要です。
管理費の値下げ交渉はできるのか
入居者にとって暮らしやすい住環境を整えるには、やはり十分な管理費は確保しておく必要があるので、現実的に値下げ交渉は難しいでしょう。不可能ではないものの、相談してみたとしても、さほど大きく金額は変わらないケースも多くあります。もちろん値下げ交渉を持ちかけること自体は問題ないので、管理費が気になる際には、一度大家さん（オーナー）や不動産会社に話をしてみる方法もあります。
「家賃のみ」の表示と「管理費別」の表示の違いは？
管理費についての表示の違いには、見つけやすくしてもらうためなどの理由があります。賃貸物件を探していると、なかには管理費が記載されておらず、家賃の金額だけが表示されているケースもあります。具体的には「家賃10万円＋管理費１万円」の物件だった場合に、「家賃11万円（管理費込み）」としている例です。
大前提として、管理費も家賃と同時に支払うのであれば、わざわざ分けて表示する必要はないように感じる人もいるでしょう。しかし、分けて表示される理由は不動産情報サイトに掲載する際に、家賃と管理を別にしたほうが検索してもらいやすいためです。不動産情報サイトなどでは、さまざまな希望条件に合わせて検索できるシステムがあり、もちろん家賃の金額設定もできます。こうした検索上の関係から、家賃と管理費を別にしておくことで、次のような利点があります。
（1）「家賃10万円＋管理費１万円」で表示⇒「家賃上限10万円台」で検索した時にヒットする
（2）「家賃11万円（管理費込み）」で表示⇒「家賃上限10万円台」の検索から漏れる
賃料は安いほど需要も高くなりやすいので、金額が低めの検索軸に引っかかる家賃設定にしたほうが、たくさんの人の目に触れる機会が増えます。
さらにもう一つの理由としては、敷金・礼金を安くするためです。敷金・礼金は、基本的に毎月の家賃をもとに設定するため、管理費を除いた金額にしておいたほうが金額は低くできます。初期費用を少しでも抑えたい場合には、管理費別表示の物件のほうが、お得に入居できる可能性も。ではどれくらいの違いになるのか、以下から具体的な数字を当てはめて計算してみましょう。
「管理費別」の物件がお得？
ここまでにも出てきたように、「家賃10万円＋管理費1万円」を例に挙げて考えてみます。もし敷金・礼金が家賃２カ月分だとした場合、次のように計算が変わります。
（1）家賃10万円×２カ月分＝20万円（＝敷金・礼金）
（2）家賃11万円（管理費１万円込み）×２カ月分＝22万円（＝敷金・礼金）
このように金額が異なるので、引越しの費用が気になる時には、管理費別の物件に注目して探してみるのもいいかもしれません。とはいえ入居後に毎月支払う金額は、上記の双方ともに「合計11万円」となることに変わりはない点は覚えておきましょう。
「管理費無料」の物件がある理由は？
なかには「管理費無料」と宣伝している物件もありますが、実質的には毎月の賃料に含まれており、単純に家賃に上乗せされている場合が多く見られます。実態としては「管理費込みの家賃」となっているものの、便宜上のうたい文句として、「管理費０円」と打ち出しているパターンです。
場合によっては本当に管理費を取っていない物件もありますが、築年数が古い・管理体制が整っていないなど、何かしらのマイナス要素があるケースも。管理費無料だからといって一概にはいえませんが、費用が取られない分、管理が甘くなっている懸念もあります。きちんと内見時に共用部分の手入れ具合をチェックしたり、どのような管理をしているのか質問したり、あらかじめ物件の状態を確認するのが無難です。また管理費も含めて、あまりに安い物件では、設備や住環境などでトラブルになりやすい可能性も。入居を決める際には、家賃だけでなく、しっかりと今後の生活をイメージしながら検討するようにしましょう。
管理費についてよくある質問
管理費は誰が決める？
前述でも軽く触れていますが、管理費の金額は、大家さん（オーナー）や不動産会社が決定します。例えば上限金額などの法的な規定はなく、大家さん（オーナー）や不動産会社の判断で、物件の運用に見合った管理費を設定されるのが一般的です。
管理費に消費税はかかる？
国税庁の定めるところによれば、集合住宅の共用部分にかかる費用は、その名称に関係なく非課税にするとしています。もちろん管理費も当てはまるものなので、消費税はかかりません。
同じ建物でも管理費が違う場合がある？
例えば「閑散期で入居者が足りていない」「他の住戸に比べて少し面積が広い部屋」など、条件や時期によっては、同じ建物内でも管理費が異なるケースもあります。もちろん間取りなどの条件に関わらず、全世帯で一律にしている場合もあり、物件ごとに異なります。
まとめ
管理費とは、集合住宅において、心地よく安全な生活を守るのに欠かせないコストです。きちんと管理費が確保されている分、基本的には、建物の維持や生活のしやすさには配慮されている証拠ともいえます。もちろん一概にはいえませんが、例えば設備のグレードや手入れの質が高くなれば管理費は上がるので、ある意味では住みやすさの目安にもなるでしょう。また不動産情報などでは、物件ごとに家賃と管理費の表示方法が異なるケースもあります。
なお家賃に管理費を含むか含まないかで、敷金・礼金の金額も変わってくるので、初期費用を安くしたい場合には要注意です。ぜひ本記事を参考に、管理費にも注目しながら、よりよい物件選びをしていきましょう。
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