離婚した場合、住宅ローンの契約がどうなるのか気になっている方も多いでしょう。トラブルに発展する可能性があるため、住宅ローンの扱いがどうなるのかを確認しておくことが大切です。
この記事では、離婚時の住宅ローンの扱い、離婚した場合に確認するべきこと、アンダーローン・オーバーローンの場合の返済方法などを解説します。離婚した場合の住宅ローンがどうなるか詳しく知りたい方は、ぜひ参考にしてください。
離婚すると住宅ローンはどうなる？
住宅ローンとは、新居を購入または建築する際に金融機関からお金を借りる住宅取得専用のローンです。住宅ローンを契約している場合でも、離婚することは可能です。しかし、離婚時の住宅ローンの対処法は、状況によって対応方法が異なります。
例えば、住宅ローンを夫婦2人で契約するペアローンの場合、離婚したという理由でどちらか一方が住宅ローンの契約を解約することはできません。
そのため、住宅ローンを契約中に離婚する際は、まず状況をしっかり確認することが大切です。
離婚する際にまず確認するべきこと
住宅ローンを契約中に離婚する際は状況によって対応方法が異なるため、事前に以下の3つの項目を確認することが大切です。
- ・不動産の名義人を確認する
- ・住宅ローンの内容を確認する
- ・住宅ローンの残債を確認する
それぞれの3つの項目について、詳しく見ていきましょう。
不動産の名義人を確認する
不動産の名義人が誰なのか、まずは確認しましょう。名義人とは、登記簿に登録されている不動産の所有者のことです。名義人を確認しなければならない理由は、不動産の名義人しか家を売却することができないためです。
例えば、離婚後の家に夫婦のどちらか一方が住むことになった場合でも、名義人が違う場合には相手に連絡して許可を得なくてはなりません。後々のトラブルを回避するためには、自分名義の家に住んだほうが良いといえます。
不動産の名義が誰なのかは、不動産を管轄する法務局で登記簿謄本を取得すれば確認できます。
住宅ローンの内容を確認する
住宅ローンの内容を確認することも大切です。住宅ローンの契約には、単独ローン、連帯保証、ペアローンのように多くの契約形態があります。住宅ローンの内容を確認しなければならない理由は、内容によっては離婚後も住宅ローンの返済義務を負う可能性があるためです。
住宅ローンの内容と特徴をまとめると、以下の通りです。
| 住宅ローンの内容 | 特徴 | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 単独ローン | 夫婦の片方が契約。契約者のみが住宅ローンの返済義務を負う | ||||||||||
| 連帯保証 | 夫婦の片方が契約。契約者が滞納した場合に連帯保証人が返済義務を負う | ||||||||||
| ペアローン | 夫婦それぞれが契約。同等の返済義務を負う |
単独ローンは離婚しても大きな問題は生じません。しかし、連帯保証は離婚後も契約者が滞納した場合、ペアローンは離婚後も返済義務を負うので注意が必要です。
住宅ローンの残債を確認する
住宅ローンの残債も忘れずに確認しましょう。住宅ローンの契約期間は長く、夫婦生活が長期間であってもまだ返済が残っているということも珍しくありません。
住宅ローンの残債を確認しなければならない理由は、住宅ローンの残債によってはその後の対応方法が異なるためです。住宅ローンの残債がある場合は問題ありませんが、残債がある場合はアンダーローンまたはオーバーローンなのかによって対応方法が異なるため、両者の違いを確認しておきましょう。
アンダーローン
アンダーローンとは、住宅ローンの残高が不動産の売却額を下回っている状況です。不動産を売却するには、不動産に設定されている抵当権を抹消しなくてはなりません。
抵当権を抹消するには住宅ローンを完済しなくてはならず、アンダーローンは売却代金でローンを完済できる状況なので、離婚時に大きな問題にはならないでしょう。
オーバーローン
オーバーローンとは、住宅ローンの残高が不動産の売却額を上回っている状況です。アンダーローンとは異なり、不動産の売却代金では住宅ローンを完済できないので抵当権を抹消できません。
オーバーローンの状況においては、不足分を自己資金で補う必要があるほか、自己資金が足りない場合はフリーローンや住み替えローンなどを契約して不足分を補わなくてはならないので注意してください。
アンダーローンの場合の住宅ローンの返済方法
アンダーローンの状況で離婚した場合、以下のような選択肢が挙げられます。
| メリット | デメリット | ||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 家を売却する | 住宅ローンの返済がなくなる | 思い出を失うことになる | |||||||||||||||
| 債務者が家に住み続ける | 家を手放さずに済む | 返済が続くことになる | |||||||||||||||
| 債務者でない方が住み続ける | 家を手放さずに済む | 債務者に家賃を支払うことになる |
それぞれの選択肢のメリット・デメリットについて、詳しく解説していきます。
家を売却する
夫婦で一緒に暮らすために購入した住まいなので、離婚するのであれば残しておく必要がないと考える方も多いでしょう。そのような方は、家を売却するという選択肢がおすすめです。
家を売却するという選択肢の場合には、売却代金で住宅ローンを一括返済します。住宅ローンを完済するので、返済を気にせずに済むという点がメリットです。一方、家族の思い出の残る家を失うことになる点がデメリットといえるでしょう。
債務者が家に住み続ける
自分で住宅ローンを契約して購入した家なので手放したくないと考える方もいるでしょう。そのような方は、債務者が家に住み続けるという選択肢がおすすめです。
債務者が家に住み続けるという選択肢の場合には、家を手放さずに済む点がメリットです。一方、住宅ローンの返済が続くため、返済に充てられるのが自分の収入だけになることで返済負担が重くなる点がデメリットでしょう。
債務者でない方が家に住み続ける
離婚によって生活環境が大きく変わることを避けたいので家を手放したくないと考える方もいるでしょう。そのような方は、債務者でない方が家に住み続けるという選択肢がおすすめです。
債務者でない方が家に住み続けるという選択肢の場合には、家を手放さずに済むので生活環境が大きく変わらない点がメリットです。一方、住宅ローンは家に住んでいない債務者が返済するので、公平性の観点から債務者に家賃を支払う形式で住み続けることになる点がデメリットといえるでしょう。
また、万が一債務者の返済が滞った場合は、追い出される可能性がある点に注意が必要です。
オーバーローンの場合の住宅ローンの返済方法
オーバーローンの状況で離婚した場合、以下のような選択肢が挙げられます。
| メリット | デメリット | ||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 家を売却し、住宅ローンの残債を返済する | 住宅ローンの返済がなくなる | 自己資金が減少する | |||||||||||||||
| 家を任意売却する | 競売を回避できる | 信用情報に傷がつく | |||||||||||||||
| 債務者が住み続ける | 家を手放さずに済む | 返済が続くことになる | |||||||||||||||
| 債務者でない方が住み続ける | 家を手放さずに済む | 債務者に家賃を支払うことになる |
それぞれの選択肢のメリット・デメリットについて詳しく説明していきます。
家を売却し、住宅ローンの残債を返済する
アンダーローンの状況と同様、家を手放すことに未練がないのであれば、家を売却し、住宅ローンの残債を完済するという選択肢がおすすめです。
家を売却し、住宅ローンの残債を返済するという選択肢の場合には、売却代金だけでは残債を完済できないため、自己資金で補わなくてはなりません。そのため、自己資金が減少する点がデメリットです。一方、住宅ローンを完済することで住宅ローンの返済がなくなる点がメリットでしょう。
家を任意売却する
オーバーローンは売却代金だけでは住宅ローンを完済できない状況です。住宅ローンを完済できない場合、自己資金で完済を目指しますが、自己資金が足りない場合は家を任意売却するという選択肢があります。
しかし、任意売却は自分で選択できる売却方法ではありません。住宅ローンを滞納して、金融機関から督促や競売を言い渡された場合の代替案として提案できる売却方法です。
任意売却を選択できた場合、競売を回避できるため、競売よりも高く売却できる点がメリットです。一方、住宅ローンを滞納しているので信用情報に傷がつくことで、新規にローンを契約できない点がデメリットといえるでしょう。
債務者が家に住み続ける
債務者が家に住み続けるという選択肢の場合には、家を手放さずに済む点がメリットです。一方、住宅ローンの返済が続くため、返済に充てられるのが自分の収入だけになることで返済負担が重くなる点がデメリットでしょう。
債務者でない方が家に住み続ける
債務者でない方が家に住み続けるという選択肢の場合には、家を手放さずに済むので生活環境が大きく変わらない点がメリットです。一方、住宅ローンは家に住んでいない債務者が返済するので、公平性の観点から債務者に家賃を支払う形式で住み続けることになる点がデメリットといえるでしょう。
また、万が一債務者の返済が滞った場合は、追い出される可能性がある点に注意してください。
【ケース別】離婚する際の住宅ローンの対処法
住宅ローンの契約形態によっては、離婚時にトラブルが発生する可能性があります。トラブルを未然に回避するためにも、各契約形態で生じる可能性があるトラブルと対処法を確認しておきましょう。
ペアローンを組んでいた場合
ペアローンとは、夫婦2人が別々の住宅ローンを契約する契約形態です。両方が債務者となっているため、離婚しても住宅ローンの返済が続くことになるという問題点があります。
売却代金や自己資金などで住宅ローンを完済できる場合は、家を売却することによって離婚後も返済が残るトラブルを回避できるでしょう。完済できない場合には、ペアローンを1本化して債務者が家に住み続けるという選択肢があります。ただし、金融機関がペアローンの1本化に応じてくれない可能性があるので注意してください。
どちらかが連帯保証人になっていた場合
連帯保証人とは、住宅ローンの契約者である債務者が返済を滞納した場合に、債務者に代わって返済する人物です。離婚後も連帯保証人のままでいると、離婚後に債務者が滞納した場合に、返済を求められるという問題点があります。
連帯保証人から抜けることができれば、離婚後に返済を求められるというトラブルを回避できます。しかし、住宅ローンの連帯保証人から抜けることは容易ではありません。他の連帯保証人を立てる必要があるほか、金融機関が認めなければ連帯保証人から抜けることができない点に注意が必要です。
離婚する際の住宅ローンに関するよくある質問
理解を深めるために離婚する際の住宅ローンに関するよくある質問と回答を最後に確認しておきましょう。
Q.住宅ローンは財産分与の対象になる？
住宅ローンは負債に分類されるため、財産分与の対象とされないのが原則です。しかし、債務が残る場合は、夫婦間で折半して負担するのが一般的とされています。
Q.離婚して住宅ローンを組むことはできる？
離婚して住宅ローンを組めるかは離婚する前に契約していた住宅ローンを完済したかどうかによって異なります。例えば、ペアローンの場合、離婚していても契約が残っている場合は新規に契約できません。住宅ローンは1つしか組めないので注意してください。
Q.離婚した場合固定資産税は誰が払う？
固定資産税は、1月1日時点の不動産の所有者に対して請求されます。そのため、登記簿に登録されている不動産の名義人が固定資産税を支払います。名義人と居住者が異なる場合には名義人が支払いますが、居住者が名義人に立て替えてもらった固定資産税を支払うケースも多いです。
Q.住宅ローンは養育費の代わりになる？
離婚する前に夫婦間で住宅ローンの返済を養育費代わりにする旨の話し合いが完了している場合は代わりにすることが可能です。しかし、後でトラブルに発展する可能性があるため、話し合った内容をまとめた書類を作成しておきましょう。
まとめ
夫婦の新居を購入するために住宅ローンを契約したものの、離婚に至ってしまうケースも少なくありません。住宅ローンが単独名義の場合は大きな問題になりませんが、連帯保証人やペアローンの場合は離婚後も住宅ローンの返済が生じる可能性があるので注意してください。
離婚時には住宅ローンの契約形態や残債の状況によって選択できる対応方法が異なるため、それぞれの知識をしっかり身につけてから離婚後の手続きを進めましょう。
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