相続によって土地を取得した方の中には、相続するにあたって何か手続きが必要なのか気になっている方も多いでしょう。手続きが必要であるにもかかわらず放置していると、後でトラブルに発展するので注意してください
◆土地の相続に必要な手続きとは
土地を相続する際には、相続登記が必要です。相続登記とは、土地の名義を故人から土地を相続した方に変更する手続きのことです。相続が発生しても、土地の名義は自動的に個人から土地を相続した方に切り替わるわけではなく、相続登記で名義を変更する必要があるのです。
今まで相続登記は義務ではなかったため、相続登記していなくても問題ありませんでしたが、2024年4月1日以降に発生した相続については相続登記が義務化されます。相続の発生を知った日から3年以内に相続登記をしない場合、10万円以下の過料の対象となる可能性があるので注意が必要です。
◆土地の相続で必要な手続きの流れ
土地の相続手続きを速やかに進めるには、事前にどのような流れで手続きを進めるのかを把握しておくことが大切です。土地の相続手続きの流れは以下の通りです。
1.遺言書の有無を確認する
2.相続する全ての財産と相続人を確認する
3.財産を分割する
4.土地の相続登記をする
5.相続税の納税
6.土地を売却する
7.確定申告
それぞれの流れを詳しく見ていきましょう。
1.遺言書の有無を確認する
相続が発生した際、まず遺言書の有無を確認します。その理由は、故人が生前に遺言書を作成した場合、遺言書の内容に従って遺産分割をすることになるためです。
原本が公証役場に保管されている公正証書遺言以外の方法で遺言書を作成していた場合は、公正な遺言書かどうか確認する裁判所の検認が必要です。勝手に開封すると遺言書の内容が無効になるので注意してください。
遺言書を作成していなかった場合は、相続人同士で遺産分割の方法について話し合う遺産分割協議に進みます。
2.相続する全ての財産と相続人を確認する
遺言書が作成されていない場合や作成されていても明確な指示がない場合、相続するすべての財産と相続人の確認に移ります。遺言書で明確な相続人の指定がある場合を除き、基本的には民法に明記されている法定相続人が財産を相続します。そのため、誰が法定相続人なのかを特定しなくてはならないのです。
また、相続では、土地を含む不動産や預貯金、有価証券といったプラスの財産だけでなく、ローンや税金の滞納といったマイナスの財産も対象となります。
分割後に相続する財産や相続人に不備が見つかった場合、分割を1からやり直さなくてはなりません。漏れがないように気をつけましょう。
3.財産を分割する
相続するすべての財産と相続人を確認した後は、財産の分割に移行します。遺言書が作成されている場合は遺言書の内容に原則従いますが、遺言書が作成されていない場合や遺言書の内容とは異なる分割方法を選択したい場合は、相続人全員で財産の分割について話し合う必要があります。
そこで重要なのが次の遺産分割協議です。
遺産分割協議とは？
遺産分割協議とは、相続人全員で遺産分割の方法について話し合うことです。遺産分割協議が完了した後は、遺産分割協議書という話し合った内容を全てまとめて、相続人全員の署名・押印をした書類を作成します。相続人全員の合意がなければ遺産分割協議書を作成できないため、相続人全員で話し合う必要があるのです。
遺産分割協議で話し合いがまとまらない場合には、家庭裁判所に遺産分割調停を申し立てます。調停委員が合意を模索しますが、それでも合意に至らない場合には遺産分割審判へと移行し、審判内容で遺産分割することになります。
4.土地の相続登記をする
遺産分割で土地を誰が相続するか決まった後は、土地の相続登記に移行します。土地の相続登記が必要な理由は、故人の名義のままでは土地を売却できないためです。
土地の所在地を管轄する法務局を訪れて、故人から相続人に名義変更手続きを済ませます。相続登記をせずにいると土地を売却できない、2024年4月1日以降に発生した相続については一定期間経過後に10万円以下の過料の対象となる可能性があるので必ず相続登記を済ませましょう。
5.相続税の納税
相続登記が完了した後は、相続税の納税に移行します。相続した財産の総額が基礎控除額を超える場合においては相続税の申告と納税が必要です。
プラスの財産からマイナスの財産と基礎控除額を引いてプラスだった場合、相続税の申告・納税をしなくてはなりません。なお、期限は相続の発生を知った日から10ヶ月以内です。
相続税の申告・納税が必要であるにもかかわらず期限内に納めなかった場合、ペナルティ分の税金を上乗せされるので必ず申告・納税をしましょう。
6.土地を売却する
相続税の申告・納税を済ませた後は、土地の売却に移ります。土地を売却する際は、不動産の専門家である不動産会社に相談します。
不動産会社によって査定結果、得意とする不動産の種類、営業力などに差があるため、どの不動産会社に相談しても良いというわけではありません。少しでも好条件で売却したい場合は、複数の不動産会社に査定を依頼し、信頼できる不動産会社に仲介を依頼することが大切です。
相続した土地の売却を考えている方には、ニフティ不動産の「SUUMOの無料一括査定」がおすすめです。多くの方に利用されている不動産物件情報検索プラットフォームなので、好条件での売却が期待できるでしょう。
7.確定申告
土地を売却した後は、確定申告に進みます。土地を売却したからといって、確定申告が必須というわけではありません。確定申告が必要なのは、土地の売却によって利益が発生した場合です。
各種控除や特例の利用を検討している方も確定申告が必要です。期限は土地を売却した年の翌年の2月16日～3月15日となっており、確定申告をしなかった場合はペナルティ分の税金を上乗せされるので注意してください。
◆相続した土地の分け方
相続した土地の分け方にはいくつか方法があり、状況によって最適な選択肢が異なります。状況に合った最適な方法を選択するためにも、どのような分け方があるのか理解しておくことが大切です。
相続した土地の分け方として、以下の4つが挙げられます。
| メリット | デメリット | |
| 現物分割 | 単独所有できる | 公平に分けるのが難しい |
| 換価分割 | 公平に分けることができる | 売却の手間がかかる |
| 代償分割 | 単独所有できる | 特定の方の負担が大きくなる |
| 共有分割 | 公平に分けることができる | 将来トラブルに発展する可能性がある |
それぞれの分け方を詳しく解説していきます。
・現物分割
現物分割とは、故人の財産をそれぞれの相続人で分割することです。例えば、現金や車、土地などの財産を現物のまま各相続人に分けます。
現物分割の場合には、土地を単独で所有できるというメリットがある一方、遺産に占める土地の割合が大きいケースでは公平に遺産分割できないというデメリットがあります。また、土地の相続を希望する相続人が多い場合には、話し合いが難航する可能性があるので注意してください。
・換価分割
換価分割とは、土地を売却して現金化してから分割することです。例えば、3,000万円の価値のある土地を売却して3,000万円の現金に換えてから各相続人に分けます。
換価分割の場合には、土地を分割しやすい現金に換えてから分けるので公平性が高いというメリットがある一方、売却の手間がかかるというデメリットがあります。また、土地をそのままの状態で相続したいと考えている相続人がいた場合には、話し合いが難航する可能性があるので注意してください。
・代償分割
代償分割とは、財産を多く相続した相続人が他の相続人にお金を支払うことによって公平に分割することです。例えば、3,000万円の土地を相続した相続人が1,000万円の財産を相続した相続人に、1,000万円の現金を渡すことで、2,000万円ずつ相続したのと同じ状況を作ることです。
代償分割の場合には、土地を単独で所有できるというメリットがある一方、土地を相続した相続人が公平性の観点から現金を拠出しなくてはならないので、金銭的な負担が大きいというデメリットがあります。また、土地の相続を希望する方が複数人いる場合や、土地を相続する相続人が十分な金銭を有していない場合は選択できないので注意してください。
・共有分割
共有分割とは、遺産を複数の相続人で共有状態にする分割方法です。例えば、3,000万円の土地を相続人2人で相続する際に、2人の共有名義にします。
共有分割の場合には、公平に分けることができるというメリットがある一方、二次相続や三時相続などによって相続人が増えた場合に相続人の特定や話し合いが困難になるというデメリットがあります。話し合いの手間を省けるという理由から共有分割を選択しがちですが、後々トラブルに発展しやすいので注意してください。
◆土地の相続手続きに必要な書類
土地の相続手続きに必要な書類として、以下のような書類が挙げられます。
| 書類 | 概要 | 入手先 |
| 戸籍謄本 |
・被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本（除籍謄本） ・被相続人の戸籍謄本 |
本籍地の市区町村役場 |
| 住民票 |
・被相続人の住民票（除票） ・不動産を取得する相続人の住民票 |
住所地の市区町村役場 |
| 固定資産評価証明書 | ・登記申請時の年度のものを取得 | 都（市）税事務所 市区町村役場 |
| 登記申請書 | ・法務局のホームページから雛形をダウンロードして作成 | 申請人が作成 |
| 遺産分割協議書 | ・相続人全員の記名・捺印が必須 | 相続人が作成 |
| 印鑑証明書 | ・相続人全員の印鑑証明書を取得 | 市区町村役場 |
| 相続関係説明図 | ・被相続人と法定相続人の関係を表した家系図のようなもの | 申請人が作成 |
取得や作成に時間がかかる場合があるので、どのような書類が必要なのか把握し、早めに用意しましょう。
◆土地の相続手続きに必要な費用
土地の相続手続きには、以下のような費用がかかります。
| 費用 | 概要 | 費用の目安 |
| 必要書類の取得費用 | 戸籍謄本や住民票などの取得にかかる費用 | 1枚数百円程度 |
| 登録免許税 | 法務局で手続きする際にかかる税金 | 数万円程度 |
| 司法書士報酬 | 司法書士に相続登記を依頼する際に支払う報酬 | 5～10万円程度 |
相続登記をする際には戸籍謄本や住民票などの書類を取得しなければならず、数千円程度の費用がかかるということを想定する必要があります。相続を理由とする登記にかかる登録免許税は、「土地の固定資産税評価額×0.4％」です。司法書士によって報酬の設定が異なるため、複数の司法書士の料金設定を比較しましょう。
◆土地の相続にかかる税金は節税できる？
土地の相続にかかる税金には、相続手続きの際にかかる登録免許税が挙げられます。登録免許税はどのような理由で名義を変更するかによって税率が異なるだけでなく、理由によっては軽減税率の適用を受けられる可能性があります。
しかし、相続を理由とする名義変更については軽減税率がありません。そのため、登録免許税の負担を軽減することは基本的にできないでしょう。ただし、相続によって土地の所有権を取得した方が、その相続による土地の所有権の移転登記を完了させる前に死亡した場合は、令和7月3月31日までに死亡した方を名義人とする登記については登録免許税が免除されます。
◆まとめ
相続の発生によって土地を取得した場合、故人から相続人に名義を変更する相続登記をする必要があります。まだ、義務化されていませんが、2024年4月1日以降に発生した相続については、相続登記が義務化されます。相続の発生を知った日から3年以内に相続登記をしないと、10万円以下の過料となるので注意してください。
土地の相続では、他の相続人と分割方法について話し合いが難航する可能性があります。どのような分割方法があるか事前にしっかり把握し、状況に合った分割方法を選択すれば話し合いが速やかに進むでしょう。
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